สิงหาคมจับตาตลาดอสังหาฯ ไทย ผ่อนเกณฑ์ LTV–มาตรการรัฐช่วยพยุงตลาด แต่คนซื้อบ้านยังติดด่านสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน

ปัจจัยบวกสำคัญคือ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ขยายเวลาผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ออกไปอีกหนึ่งปีสำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเป้าหมายช่วยสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยและเพิ่มความคล่องตัวในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลาย LTV ไม่ได้หมายความว่าผู้ขอสินเชื่อทุกคนจะกู้ผ่าน เพราะธนาคารยังต้องพิจารณารายได้ ภาระหนี้เดิม ประวัติการชำระหนี้ และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้แต่ละราย

เดือนสิงหาคมอาจเป็นช่วงเร่งระบายบ้านและคอนโดคงค้าง

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มให้ความสำคัญกับการขายโครงการเดิมมากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ เนื่องจากสามารถโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ได้ทันที

โปรโมชั่นที่มีโอกาสพบมากขึ้น ได้แก่ ส่วนลดเงินสด ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าส่วนกลาง ของแถมสำหรับตกแต่งบ้าน และข้อเสนอช่วยผ่อนในช่วงแรก

ปรากฏการณ์นี้อาจทำให้เดือนสิงหาคมเป็นช่วงที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่มีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก แต่ผู้ซื้อยังต้องประเมินภาระผ่อนระยะยาว ไม่ควรตัดสินใจจากส่วนลดระยะสั้นเพียงอย่างเดียว

ข้อมูลข่าวในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังสะท้อนว่า ผู้ประกอบการมองการขยายมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV เป็นปัจจัยช่วยต่ออายุแรงซื้อ ท่ามกลางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง

บ้านราคาจับต้องได้ยังมีความต้องการ แต่ติดปัญหาการกู้ไม่ผ่าน

กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคากลางถึงล่างยังมีความต้องการซื้อจริงจากคนที่ต้องการมีบ้านหลังแรก แต่เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อมากที่สุด

แม้ผู้ซื้อจะมีรายได้ประจำ แต่หากมีหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล หรือภาระผ่อนรถอยู่ก่อนแล้ว วงเงินกู้บ้านที่ได้รับอนุมัติอาจต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัย หรืออาจถูกปฏิเสธสินเชื่อ

ดังนั้น ปัญหาหลักของตลาดเดือนสิงหาคมอาจไม่ใช่ “ไม่มีคนอยากซื้อบ้าน” แต่คือ มีความต้องการซื้อ แต่ความสามารถในการกู้ไม่เพียงพอ

ข้อมูลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทยครอบคลุมทั้งยอดคงค้างและสินเชื่อปล่อยใหม่ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องชี้สำคัญที่ต้องติดตาม เพื่อดูว่ามาตรการกระตุ้นช่วยให้ยอดอนุมัติสินเชื่อฟื้นขึ้นจริงหรือไม่

บ้านมือสองอาจได้รับความสนใจมากขึ้น

อีกตลาดที่มีโอกาสเติบโตคือบ้านมือสอง เพราะบางทำเลมีราคาต่ำกว่าโครงการใหม่ และผู้ซื้อสามารถเห็นสภาพบ้าน ทำเล และชุมชนจริงก่อนตัดสินใจ

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า มีการพัฒนาระบบสนับสนุนการซื้อ–ขาย–กู้บ้านมือสองแบบครบวงจร และมีลูกค้ายื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านมือสองแล้วกว่า 23% ของเป้าหมายโครงการ สะท้อนว่าตลาดนี้ยังมีความต้องการอยู่

อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าซ่อมแซม สภาพโครงสร้าง ค่าส่วนกลางค้างชำระ ภาระจำนองเดิม และข้อจำกัดด้านการประเมินราคาหลักประกัน

ตลาดต่างจังหวัดฟื้นตัวไม่เท่ากัน

อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดมีแนวโน้มฟื้นตัวเป็นรายพื้นที่ โดยจังหวัดที่ได้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐาน การท่องเที่ยว เขตอุตสาหกรรม หรือการขยายตัวของเมือง จะมีโอกาสมากกว่าพื้นที่ที่พึ่งพากำลังซื้อในท้องถิ่นเพียงอย่างเดียว

ตัวอย่างเช่น ตลาดโคราชและเขาใหญ่ได้รับความสนใจจากโครงสร้างพื้นฐานและกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง ขณะที่ผู้ประกอบการในพื้นที่ใช้โปรโมชั่นลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกในช่วงครึ่งปีหลัง

จึงไม่ควรสรุปว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศกำลังฟื้นตัวพร้อมกัน เพราะแต่ละจังหวัดมีโครงสร้างเศรษฐกิจ จำนวนประชากร และกำลังซื้อแตกต่างกัน

วันที่ต้องจับตาในเดือนสิงหาคม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเผยแพร่ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเดือนมิถุนายน 2569 สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑลในวันที่ 14 สิงหาคม 2569 และข้อมูลทั่วประเทศในวันที่ 24 สิงหาคม 2569

ตัวเลขดังกล่าวจะช่วยตอบคำถามสำคัญว่า

• ยอดโอนเริ่มฟื้นตัวหรือยัง
• มาตรการรัฐช่วยกระตุ้นตลาดได้มากเพียงใด
• บ้านแนวราบหรือคอนโดฟื้นตัวดีกว่ากัน
• ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลแตกต่างจากต่างจังหวัดอย่างไร

บทสรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเดือนสิงหาคม 2569 มีแนวโน้มอยู่ในภาวะ “มีมาตรการช่วย แต่ยังต้องลุ้นกำลังซื้อจริง”

ผู้ซื้ออาจได้ประโยชน์จากโปรโมชั่น โครงการพร้อมอยู่ บ้านมือสอง และการแข่งขันด้านสินเชื่อ ขณะที่ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับสินค้าคงค้าง ต้นทุนทางการเงิน และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้า

ดังนั้น เดือนสิงหาคมอาจไม่ใช่เดือนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แต่จะเป็นเดือนที่เห็นชัดขึ้นว่าการผ่อนเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าใช้จ่ายสามารถเปลี่ยน “ความสนใจซื้อบ้าน” ให้กลายเป็น “ยอดอนุมัติสินเชื่อและยอดโอนจริง” ได้มากเพียงใด

พาดหัวสำหรับทำปกข่าว

อสังหาฯ ไทย

สิงหาคม 2569

มาตรการช่วยพยุงตลาด

แต่ทำไมคนซื้อบ้านยังติดด่านสินเชื่อ?

หรือใช้แบบสั้นและแรงขึ้นว่า

สิงหาคม 2569

อสังหาฯ จะฟื้นจริงหรือแค่ระบายสต็อก?

แหล่งอ้างอิงข้อมูล

บทความนี้เรียบเรียงและวิเคราะห์จากข้อมูลของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.), ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) และ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครอบคลุมมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย การเปิดตัวโครงการใหม่ แนวโน้มตลาดบ้านและคอนโดมิเนียม รวมถึงสถานการณ์ตลาดบ้านมือสอง

หมายเหตุ: เนื้อหาเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดือนสิงหาคม 2569 เป็นการวิเคราะห์จากข้อมูลและมาตรการล่าสุด ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 ไม่ใช่การรับรองว่าตลาดหรือผลการอนุมัติสินเชื่อจะเป็นไปตามที่คาดการณ์ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายวันโอน และรายละเอียดของแต่ละโครงการก่อนตัดสินใจ

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารอาคารสงเคราะห์ | ข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม 2569